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La vente à terme, une alternative à la crise du crédit bancaire

La vente à terme, une alternative à la crise du crédit bancaire

Publié le : 25/10/2023 25 octobre oct. 10 2023
Actualités de l'office

Dans un contexte de hausse des taux des crédits immobiliers et de durcissement des conditions d’octroi des prêts en faveur des emprunteurs, la vente avec paiement à terme peut représenter une alternative utile pour faciliter la commercialisation et l’achat de biens immobiliers.
La vente à terme permet à l’ACQUEREUR de différer tout ou partie du paiement du prix de l’immeuble ultérieurement à la signature de son acquisition.
Le VENDEUR et l’ACQUEREUR s’accordent pour étaler et/ou différer le paiement du prix de vente sans nécessité de recourir à un emprunt bancaire.

Comment fonctionne une vente à terme ?

Prenons  un exemple :
Un VENDEUR vend son bien pour un prix de 400.000 euros. L’ACQUEREUR dispose d’un apport de 100.000 euros et du montant des frais d’acte.
La vente interviendra au prix de 400.000 euros, moyennant le paiement au VENDEUR, le jour de la signature de l’acte authentique de vente, d’une somme de 100.000 euros, et le surplus du paiement du prix sera différé et échelonné dans le temps, avec ou sans stipulation d’intérêts.
 

Quels sont les avantages de recourir à une vente à terme ?

Pour le VENDEUR :
Sous réserve que la partie du prix payée comptant le jour de la signature de l’acte authentique de vente lui suffise pour acquitter le montant de son imposition sur la plus-value immobilière (sauf exonération légale) et pour rembourser par anticipation un crédit en cours,  le VENDEUR fera l’économie du paiement de la taxe foncière à venir, des charges de copropriété et d’assurances, des charges d’entretien ou de travaux,  voire de l’imposition sur la fortune immobilière s’il est assujetti.
Dans un contexte de crise immobilière, il se prémunit également d’une éventuelle baisse de prix en trouvant plus rapidement un ACQUEREUR, voire en bonifiant son prix, en contrepartie de l’absence de stipulation d’un taux d’intérêts sur le capital payable à terme.

Au cas contraire, il perçoit des intérêts sur le capital restant du par l’ACQUEREUR, imposables dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers, dont le rendement peut s’avérer supérieur à celui qui lui serait proposé par une banque ou une compagnie d’assurance.  

La signature d’un compromis de vente ou d’une promesse de vente n’est pas soumise à la condition suspensive d’obtention d’un prêt et la signature de l’acte authentique de vente inteviendra plus rapidement.

Pour l’ACQUEREUR :
Il évite la souscription d’un prêt bancaire et peut éventuellement espérer obtenir de meilleures conditions financières que celles qu’il serait en mesure de négocier avec une banque. 
Il entre en jouissance de l’immeuble, dès la signature de l’acte authentique et peut libérer le bien qu’il occupait antérieurement, en faisant l’économie d’un loyer, ou en permettant la mise en vente du logement qu’il possède par ailleurs.
S’il acquiert en qualité d’investisseur, il pourra louer le bien acquis aussitôt après l’acquisition et percevoir les loyers. Il pourra également déduire les intérêts versés au VENDEUR, de ses revenus fonciers, de son imposition sur la Société (IS) ou de ses revenus de loueur en meublé (Régime réel d’imposition).

Il s’évite la souscription d’un prêt relais bancaire, dont les délais de remboursement sont actuellement réduits à 1 an.

 

Quelles sont les latitudes pour fixer les modalités de paiement d’une vente à terme ?

Les parties bénéficient d’une grande latitude pour les déterminer, puisque les modalités de paiement d’une vente à terme échappent aux champs d’application des législations applicables en matière de crédit immobilier. 
Les parties sont libres de convenir du délai pour s’acquitter du prix (plusieurs mois ou années), de l’échelonnement du paiement (mensualités, annuités, ou en seule échéance à terme comme un prêt in fine), libres d’appliquer ou non un taux d’intérêts, et libres de combiner toutes ces possibilités entre elles….
Reprenons notre exemple :

L’ACQUEREUR reste devoir la somme de 300.000 euros. Il est dans l’attente de la vente de son ancien logement pour solder le paiement du prix du nouveau logement.

Le VENDEUR peut consentir à différer le paiement de 5 ans, tout en convenant que la première année, il ne réclamera aucun intérêt, qu’à partir de la deuxième année, il appliquera le taux moyen des banques, qu’à compter de la troisième année, il pratiquera le même taux augmenté d’un point, et ainsi de suite pour les années suivantes, de telle manière à inciter l’ACQUEREUR à trouver un crédit au plus vite.

Le remboursement du capital peut être fixé en une seule échéance à court ou moyen terme, avec ou sans intérêts.
Il peut être stipulé payable mensuellement, avec ou sans intérêts sur plusieurs années, et selon un échéancier convenu entre les parties (tableau d’amortissement).

Rien n’interdit non plus de prévoir des paliers pour les versements des échéances, lesquels tiendraient compte des possibilités financières actuelles et futures de l’ACQUEREUR, dont les ressources se trouveraient libérées prochainement de la charge d’amortissement d’un prêt en cours, ou bonifiées par la perception d’une prime ou d’une augmentation de salaire….
 

Quelles sont les garanties à mettre en place ?

Pour garantir le VENDEUR du paiement du prix, des intérêts et des pénalités, le VENDEUR bénéficiera :
  • d’une hypothèque spéciale de privilège de vendeur inscrite sur le bien vendu,
  • d’une clause résolutoire de la vente,
  • d’une clause pénale, couvrant le paiement de la réparation des préjudices subis par le VENDEUR en cas de retard de paiement ou d’annulation de la vente,
  • d’une copie exécutoire dont la délivrance favorisera le recouvrement des sommes dues par l’ACQUEREUR,
  • D’un Cautionnement éventuel d’un tiers en garantie du paiement solidaire du solde du prix,
Notons qu’il est possible pour le VENDEUR d’imposer à l’ACQUEREUR, la souscription d’une assurance décès couvrant le paiement du solde du prix.
 

Quelles sont les conséquences en cas de défaut de paiement  de l’ACQUEREUR ?

Si l’ACQUEREUR ne paie pas à l’échéance convenue et prend du retard, le VENDEUR s’adressera au juge pour lui demander la résolution de la vente en application de la clause résolutoire.
Le VENDEUR récupérera la propriété de l’immeuble et devra en principe rembourser l’ACQUEREUR, déduction faite des sommes qu’il sera fondé à retenir en application de la clause pénale insérée au contrat de vente et dont le montant peut être modulé par le juge.

 

Les modalités de paiement peuvent-elles être révisées en cours de contrat ?

Rien n’interdit aux parties de s’entendre pour reporter le terme du paiement du solde du prix, le montant des échéances, le taux d’intérêt pratiqué, mais comme tout contrat, les parties devront s’entendre, sans possibilité pour l’une d’elles de l’imposer à l’autre.
Par sécurité, le contrat de vente indiquera que chacune des parties renonce à l’application de l’article 1195 du Code civil et à la possibilité de renégocier le contrat en cas de changement de circonstances imprévisibles au moment de sa conclusion.
 
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