Acquisition d'un bien immobilier en démembrement de propriété
Publié le :
03/02/2025
03
février
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02
2025
L'achat d'un bien immobilier en démembrement de propriété est une technique juridique et patrimoniale qui consiste à diviser la propriété en deux droits distincts : L'usufruit d'un côté et la Nue-Propriété de l'autre.
C'est une technique de transmission qui présente des avantages civils et fiscaux.
Le bien est acheté conjointement en usufruit par les parents et en nue-propriété par les enfants.
Chacune des parties finance l'acquisition de son droit dont l'évaluation peut être fixée en application du barème fixé à l'article 669 du Code Général des Impôts qui tient compte de l'âge de l'usufruitier, ou en considération de critères économiques, tenant compte de la rentabilité du bien.
L'acquisition en démembrement de propriété permet de faire "d'une pierre deux coups", en réalisant un investissement que l'on transmet concomitamment.
L'usufruitier percevra les revenus du bien et supportera les charges qui sont associées à sa propriété, et le nu-propriétaire deviendra à terme, propriétaire de l'immeuble à moindre coût, sans frais supplémentaires lors de l'extinction de l'usufruit.
Cette opération nécessite le plus souvent de disposer de l'intégralité des fonds pour l'acquisition de l'entière propriété de l'immeuble, et sera souvent précédée d'une donation de somme d'argent par les parents aux enfants, qui s'en serviront pour payer le prix de la nue-propriété. Obtenir un prêt pour acheter la nue-propriété peut être compliqué en l'absence de revenus immédiats.
Exemple : Un parent de 70 ans achète l'usufruit d'un appartement, tandis que ses deux enfants achètent la nue-propriété.
Si la valeur du bien est de 300.000 euros, le parent devra financer 40% du prix, soit 120.000 euros, et les enfants 180.000 euros.
Préalablement à l'acquisition, le parent consentira une donation de somme d'argent à ses enfants, sans aucun droit de succession s'il ne leur a pas consenti de donation ces quinze dernières années. Il conviendra de faire enregistrer cette donation de somme d'argent auprès du centre des impôts ou de réaliser cette donation par acte notarié.
A l'extinction de l'usufruit, soit au décès du parent, les enfants n'auront aucun frais de succession supplémentaire et possèderont l'entière propriété du bien, dont la transmission aura été réalisée sur une base de 180.000 euros, au lieu de 300.000 euros.
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